Venda de imóvel no lucro presumido: a Receita Federal do Brasil pode “congelar” a natureza contábil de um ativo?

A Receita Federal do Brasil (“RFB”) publicou recentemente entendimento que merece atenção — e crítica — dos contribuintes que atuam no setor imobiliário, especialmente holdings patrimoniais, empresas de compra e venda de imóveis próprios e sociedades que exploram locação de imóveis.

Na Solução de Consulta nº 95/2026, a RFB entendeu que a receita decorrente da venda de imóvel originalmente destinado ao ativo não circulante imobilizado deve ser tributada como ganho de capital para fins de IRPJ e CSLL, ainda que o imóvel tenha sido posteriormente reclassificado contabilmente e ainda que tenha havido redefinição do objeto social da pessoa jurídica.

Em termos práticos, a diferença é relevante.

Quando a venda é tratada como receita operacional de atividade imobiliária, a tributação no lucro presumido ocorre mediante aplicação dos percentuais de presunção sobre a receita bruta. Quando, por outro lado, a venda é tratada como ganho de capital, a tributação recai sobre a diferença entre o valor de alienação e o valor contábil do imóvel, com impacto potencialmente muito superior.

O problema do novo entendimento está na criação de uma espécie de “pecado original contábil”: se o imóvel um dia foi classificado como ativo não circulante imobilizado, sua alienação ficaria, segundo a RFB, marcada de forma quase definitiva como ganho de capital.

Esse raciocínio é excessivamente rígido e merece críticas.

A legislação tributária não autoriza que a classificação contábil pretérita, por si só, seja transformada em critério absoluto de tributação. O ponto central deveria ser outro: qual é a atividade efetivamente exercida pela pessoa jurídica e qual era a função econômica do imóvel no contexto dessa atividade?

Há diferença relevante entre, de um lado, a venda de um imóvel utilizado como sede administrativa, escritório, fábrica ou estabelecimento da empresa e, de outro, a venda de imóvel mantido no contexto da atividade imobiliária, especialmente quando a pessoa jurídica tem por objeto social a compra, venda e locação de imóveis próprios.

No primeiro caso, faz sentido discutir a apuração de ganho de capital. Afinal, trata-se de bem utilizado na manutenção das atividades da empresa.

No segundo caso, porém, a venda pode representar etapa normal do ciclo operacional do negócio imobiliário: o imóvel é adquirido, mantido, eventualmente alugado e, posteriormente, vendido. A locação anterior não descaracteriza, por si só, a natureza operacional da venda, quando compra, venda e locação integram o objeto e a prática empresarial da sociedade.

Também não se deve confundir reclassificação contábil “artificial”, feita apenas para reduzir tributos, com reclassificação decorrente de uma efetiva alteração na destinação econômica do bem ou no modelo de negócios da empresa. A primeira pode e deve ser questionada pelo Fisco. A segunda, não pode ser simplesmente ignorada por presunção automática.

A RFB pode combater simulações. Pode desconsiderar estruturas artificiais. Pode exigir coerência entre contrato social, contabilidade e realidade econômica.

O que não pode é substituir essa análise concreta por uma regra geral segundo a qual a origem contábil do imóvel prevalece para sempre, mesmo quando os fatos demonstram que o bem passou a integrar a atividade operacional da pessoa jurídica.

A Solução de Consulta nº 95/2026, se aplicada de forma ampla, tende a aumentar a insegurança jurídica, especialmente para empresas patrimoniais e imobiliárias que reorganizam seus ativos, alteram seu objeto social ou passam a explorar de modo efetivo a compra, venda e locação de imóveis.

O caminho tecnicamente mais adequado é a análise caso a caso, considerando, entre outros elementos:

(i) o objeto social da pessoa jurídica;

(ii) a atividade efetivamente exercida;

(iii) a finalidade original e atual do imóvel;

(iv) a existência de locação a terceiros;

(v) a habitualidade das operações imobiliárias;

(vi) a coerência da classificação contábil; e

(vii) a existência, ou não, de artificialidade na reclassificação patrimonial.

Em matéria tributária, forma e contabilidade importam. Mas não podem se sobrepor automaticamente à substância econômica e à legislação aplicável.

A discussão, portanto, não é sobre permitir planejamentos artificiais. É sobre impedir que a RFB transforme uma classificação contábil histórica em destino fiscal irreversível.

Para os contribuintes, a recomendação é clara: operações de venda de imóveis por pessoas jurídicas no lucro presumido devem ser cuidadosamente documentadas, com análise prévia da atividade social, da contabilidade, da destinação do imóvel e dos riscos fiscais envolvidos.

A Solução de Consulta nº 95/2026 não encerra o debate. Ao contrário: abre uma nova frente de discussão relevante entre legalidade, substância econômica e limites da interpretação administrativa em matéria tributária.